Des précisions ont été données en matière d’augmentation du loyer du bail commercial dans le cadre d’un déplafonnement.
L’augmentation du loyer d’un bail commercial renouvelé est régie par des mécanismes particulièrement techniques. On rappelle ainsi que la loi du 18 juin 2014, dite « Pinel », a instauré un lissage de l’augmentation des loyers déplafonnés à hauteur de 10 % par an. L’objectif étant d’éviter au locataire de supporter des augmentations de loyer trop importantes.
L’application de ce texte a, on s’en doute, engendré plusieurs questions d’ordre pratique auxquelles un avis de la Cour de cassation du 9 mars 2018 est venu apporter quelques réponses. Le point sur ces nouveautés avec Emmanuelle Chavance, avocat au sein du cabinet Opéra Avocats Associés, qui consacre une partie importante de son activité tant à la rédaction qu’aux contentieux des baux commerciaux.
Validité des clauses contractuelles dérogeant au lissage
Répondant aux interrogations formulées par le juge des loyers du tribunal de grande instance de Dieppe, la Cour de cassation a confirmé que l’étalement de l’augmentation des loyers déplafonnés prévu par la loi Pinel n’est pas un dispositif d’ordre public.
Les parties peuvent donc l’exclure en stipulant une clause dans le bail privant le locataire de son bénéfice. Une décision qui a réconforté un certain nombre de bailleurs qui, dès le lendemain de l’entrée en vigueur de la loi, s’étaient empressés d’intégrer à leurs contrats une telle clause !
10 %, pas plus mais pas moins !
La Cour a également précisé que le lissage de l’augmentation du loyer déplafonné « s’opère chaque année par une majoration non modulable de 10 % du loyer de l’année précédente ». Précision utile car à la lecture du texte de la loi fixant un plafond d’augmentation, on pouvait comprendre qu’il autorisait une augmentation inférieure à 10 %.
Qui est compétent pour fixer ces augmentations ?
Enfin, la Cour de cassation considère que le juge des loyers commerciaux, compétent en matière de contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, ne l’est pas, en revanche, pour établir l’échéancier des loyers exigibles durant la période de lissage de l’augmentation du loyer. Malheureusement, la Cour ne précisant pas pour autant qui, du tribunal de grande instance ou du juge de l’exécution, pourrait l’être, le débat reste ouvert !
Vous souhaitez en savoir davantage sur les dernières nouveautés en matière de bail commercial ? Retrouvez Emmanuelle Chavance le 30 novembre prochain lors de la 11e édition du Carrefour du Droit, organisée par Legal&Network, en partenariat avec Lexisnexis.
