La donation en nue-propriété est un instrument efficace bien connu du praticien.
Mr Olivier Combe, Intervenant Comundi et Notaire associé, Wargny Lelong et Associés dresse pour vous un bilan des aspects pratiques et des évolutions récentes de ce mécanisme.
1. Ses aspects juridiques
Le démembrement peut être constitué dans différentes situations. Le cas le plus classique est celui dans lequel une personne détient la pleine propriété d’un bien et décide d’en donner la nue-propriété à ses enfants en se réservant, sa vie durant, l’usufruit.
Il y a cependant une multitude d’autres cas et notamment :
- Un nu-propriétaire pourra lui-même donner sa nue-propriété, le cas échéant grevée d’un usufruit successif sur sa tête ;
- La nue-propriété donnée provient elle-même d’une donation antérieure (qui est alors réincorporée) notamment dans le cas de la donation partage transgénérationnelle faisant ainsi intervenir à l’acte trois générations ;
- Le bien peut être donné en nue-propriété à un enfant à charge de verser une soulte aux autres (question de la valorisation de la soulte et de la date de son versement) ;
- Une réversion d’usufruit peut être consentie au profit d’une autre personne que le donateur (exemple le conjoint du donateur qui n’est pas forcément le parent des donataires nu-propriétaires) ;
- La durée de l’usufruit peut parfois ne pas être calquée sur la durée de vie de l’usufruitier.
Une telle donation va par ailleurs entrainer une répartition des droits et des obligations entre l’usufruitier et le nu-propriétaire : droit d’habiter un bien immobilier, de le louer ou de le donner à bail, droit de voter ou de participer en assemblée, droit de percevoir les fruits, obligation de conserver la substance, obligation de payer les charges et les impôts, etc.
La répartition ce ces droits et obligations doit être bien expliquée à l’usufruitier et au nu propriétaire et le cas échéant, adaptée contractuellement.
L’extinction du démembrement devra enfin être expliquée : extinction pour cause de mort, abandon d’usufruit ou cession du bien démembré.
Dans ce dernier cas, trois options sont envisageables :
- répartition du prix de cession, en pleine propriété, entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ;
- report du démembrement sur un nouveau bien ;
- quasi-usufruit sur le prix de cession.
2. Ses aspects fiscaux
Impôt sur la fortune immobilière, impôt de plus-value, droits de mutation à titre gratuit et droit de partage : la donation en nue-propriété aura des conséquences fiscales qu’il convient de bien maîtriser. L’avantage le plus connu est bien entendu l’absence de taxation aux droits de mutation à titre gratuit en cas d’extinction de l’usufruit par le décès de l’usufruitier.
La présomption de fictivité de l’article 751 du Code Général des Impôts ainsi que l’incidence du démembrement dans un dispositif Dutreil transmission seront également développées.
Le nouveau « mini abus de droit » applicable aux actes signés à compter du 1er janvier 2020 est venu troubler nos certitudes quant à la possibilité de proposer certains schémas sans prendre le risque de se voir reprocher un acte abusif. Il en va ainsi notamment dans certains cas de donation avant cession.
Pour aller plus loin, retrouvez Mr Combe au :
Carrefour du droit du 20 novembre avec son atelier dédié à « La donation en nue-propriété »
